Por lo general, los edificios multipisos ubicados en el distrito financiero de Hato Rey o en otras areas geograficas de Puerto Rico se perciben como un signo de progreso economico, pero cuando esas instalaciones ostentan grandes rotulos anunciando su espacio disponible o los clasificados estan repletos de propiedades comerciales para alquilar, se interpreta un cuadro de preocupacion.

Al igual que otros sectores económicos, el mercado de bienes raíces comerciales se comporta de manera cíclica y, según varios entrevistados por Negocios del Domingo, los siguientes años serán un período de transformación para la industria que estará influenciado por las nuevas tendencias de desarrollo, la oportunidad de obtener costos de financiamiento aceptables, la necesidad de los arrendatarios de aumentar su eficiencia y reducir sus costos operacionales, así como la urgencia de efectuar reformas de tipo legal que resulten en beneficio de ese sector.

Expansion y absorcion

Rafael Portela, de la firma Christiansen & Portela, explico que el mercado de bienes raices comerciales, específicamente en el segmento de espacio de oficina, ha experimentado diversos ciclos de expansión y absorción desde 1970 cuando se estableció La Milla de Oro en Hato Rey y se creó el primer inventario de espacio de oficinas.

Desde entonces, se han establecido sobre 11 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, principalmente en el área metropolitana. Ese inventario ha permitido el establecimiento de diversas empresas tanto locales como internacionales.

Pero al presente, según Portela, “hay mucho producto disponible” en ese segmento, creando un soft market. 

“Desde el punto de vista del desarrollador, implica que los inversionistas han tenido que exponerse a niveles de ocupación más bajos, entre 80% y 85%, pero desde el punto de vista del inquilino representa más poder de negociación”, señaló Portela.

Lo interesante, según Portela, es que las tasas de interés favorables que han prevalecido en los últimos años han abaratado el costo de financiamiento, dando paso a la construcción de más instalaciones comerciales, aunque no haya suficiente demanda.

“No creo que haya una crisis, pero el rendimiento para el desarrollador será menor, si se toma en cuenta que el 85% de la absorción está vinculada con la relocalización de empresas”, dijo, por su parte, Gerald Christiansen.

Nuevas exigencias

Si bien la condición actual del mercado y el hecho de que al sector de espacio de oficina le tomará hasta seis años absorber el inventario existente, lo que sí merece atención es la transformación en las preferencias de las empresas.

“Los nuevos jugadores en busca de espacio son empresas pequeñas o medianas caracterizadas por la eficiencia, que utilizan sistemas modulares y mucha tecnología, por lo que ya no requieren de grandes espacios”, dijo Christiansen.

Tampoco necesitarán establecerse en lugares concurridos como la Milla de Oro, sino que preferirán establecerse en zonas accesibles donde los estacionamientos no sean un dolor de cabeza y en lugares cercanos al lugar de residencia de los empleados.

Indicó que tal es el caso de los desarrollos más recientes en Buchanan como el complejo City View Plaza, en San Patricio y en municipios como Bayamón y Caguas.

El experto explicó que, anteriormente, una oficina de servicios requería de 250 pies cuadrados por empleado y ese indicador ya ronda los 175 pies cuadrados a medida que el diseño de los nuevos edificios es más eficiente.

“Antes la proporción era de un espacio de estacionamientos por cada 1,000 pies cuadrados. Ahora esa proporción aumentó a cuatro estacionamientos y es preferible que haya cinco o seis estacionamientos por cada 1,000 pies cuadrados”, indicó.

Eso no significa que los lugares tradicionales no tengan posibilidades, dijo Christiansen. Por ejemplo, el tren urbano traerá consigo la revitalización de las parcelas adyacentes.

Pero otros elementos también han incidido en el desarrollo de la propiedad comercial de la Isla.

La revitalización de los centros urbanos ha propiciado que los nuevos proyectos de desarrollo sean de menor escala, pero integren usos residenciales, de oficina y comercio.

Héctor Viña, vicepresidente de Bienes Raíces Comerciales en Banco Popular, explicó que hay una tendencia en la construcción de proyectos de uso mixto.

Tal es el caso de Ciudadela de Santurce, que posee un fuerte elemento comercial como parte del complejo de apartamentos que se construye al pie de la avenida Ponce de León.

De igual forma, Viña indicó que en el segmento de espacio comercial hay una tendencia a integrar espacios de oficina en los centros comerciales y éstos, a su vez, serán proyectos más reducidos localizados en las zonas contiguas a los nuevos desarrollos residenciales. De hecho, esa tendencia se percibe particularmente fuera del área metropolitana, en lugares como Humacao, Arecibo, Hatillo y Caguas, entre otros.

Por su parte, Gloria Rojas de la empresa Union Asset Management Group (UAMG), y quien administra el edificio Mercantil Plaza y otras instalaciones en la zona metropolitana, explicó que los inquilinos no necesariamente buscan instalaciones modernas, sino edificios que ofrezcan precios competitivos, donde la limpieza, el servicio y la seguridad sean la norma. “Para un inquilino, la localización, el estado físico del edificio, así como la disponibilidad de estacionamiento son elementos importantes, así como proveer precios competitivos”, dijo Rojas.

Según la ejecutiva, esa fórmula ha sido clave en el éxito del Mercantil Plaza, cuyos interiores fueron remodelados recientemente. La ocupación de este edificio excede el 90%. 

Necesaria la transformación

Si bien la industria percibe el sector con optimismo de cara al futuro, el clima de incertidumbre que impera a raíz del impasse entre las ramas legislativa y ejecutiva comienza a hacer mella en el ánimo de los inversionistas.

De igual forma, las dificultades vinculadas a la obtención de permisos de uso y el álgido proceso de permisos de construcción inciden adversamente sobre el desempeño del sector, en la medida en que se agudiza el nivel de riesgo.

Fernando Márquez, presidente InterServices Group, quien opera varios centros comerciales en la Isla exhortó a las agencias gubernamentales a transformar el proceso de permisos para viabilizar el desarrollo económico del país.

“Desarrollar un proyecto comercial en Puerto Rico puede tardar entre tres y cinco años. El retraso en los permisos es tal que hacer el proyecto no es costoefectivo”, indicó Márquez, al mencionar que la ineficiencia gubernamental incide adversamente sobre el sector.

Por su parte, Anthony Tirri, de la empresa Caribbean Airport Facilities, urgió al Gobierno a reformar las leyes vinculadas con el arrendamiento de propiedades y dijo que es indispensable facilitar el proceso de desahucio cuando un inquilino incumple los términos contractuales.

Sostuvo que el sistema judicial local no provee remedios efectivos para los operadores de propiedades, quienes a pesar de que los inquilinos no cumplen con su responsabilidad, el operador tiene que mantener las instalaciones en condiciones óptimas. [N]
 
